Réponses à des questions juridiques achat d'une maison et de la finance

Q. Nous achetons une maison hors de l'état de l'Arizona, dans un lieu de vacances populaire. Nous allons visiter la région et de rester dans la maison de temps en temps, mais nous allons aussi le louer pour la plupart de l'année. Nous savons qu'il ya une grande différence dans le type de prêt que nous pouvons obtenir pour une résidence secondaire, par opposition à un immeuble de placement.

Ma question est, pensez-vous que ce serait considéré comme une résidence secondaire? Le fait que nous louons il automatiquement en font un immeuble de placement? Si oui, où est la ligne tracée? Combien de l'année aurions-nous de ne pas être louer la propriété pour qu'il passe comme une deuxième maison de vacances?

UN. Si vous montrez qu'il ya une bonne distance entre la maison et que votre maison actuelle, ainsi que de montrer qu'il est une zone de vacances, plage, au bord du lac ou d'une autre activité, vous serez amende. Le louer est pas un facteur, il suffit de ne pas le mentionner puisque ce est pas le but pour l'acheter. Vous occupez jamais les biens d'investissement, mais vous ne occupent une maison de vacances de temps en temps.

Q. Je vraiment besoin d'aide sur la rédaction d'un contrat d'achat, et des informations sur la façon d'utiliser un «cadeau de l'équité" pour couvrir les coûts. 6 pour cent est le max je crois, mais il devrait être suffisant pour couvrir les frais de clôture, l'évaluation, etc. Ceci est un achat d'un parent, qui va se méfier de tout, donc je tiens à le garder aussi simple que possible , mais toujours légal et obligatoire.

La banque que je suis pré-approuvé dit travers ils ne peuvent pas me aider avec cela parce que d'une certaine question de la légalité. Je ne veux pas acheter certains sur l'étagère d'un dans un magasin de bureau parce que je pense que ce sera trop vague, ou tout simplement ne sied pas à cette situation. Je suis l'espoir d'avoir le don de l'équité carré loin en même temps que l'accord d'achat, de préférence le même document, si je peux.

UN. Les vendeurs sont les acheteurs à payer les frais de clôture jusqu'à 6 pour cent du prix d'achat. Si ceci est ce que vous faites, alors la déclaration devrait être ajouté sur un accord d'achat et vente standard. Utiliser des formes standard ou avoir un avocat de les écrire.

Q. Je l'ai signé un contrat d'achat avec un constructeur et posai 5000 $ arrhes. À ce stade, ils ont tout juste de terminer l'élaboration de la maison. Maintenant, je l'ai changé mon esprit à propos de la construction de la maison et je voudrais revenir en arrière. La seule clause, je pouvais voir dans l'accord d'achat sur le défaillant acheteur lit, "Si vous avez par défaut, nous pouvons mettre fin à ce contrat et conserver tous les paiements effectués par vous en vertu du présent accord à titre de dommages, ou d'exercer tous les autres droits légaux ou équitables." À ce point, je suis passé se soucier de l'argent sérieusement, surtout que je viens de changer mon esprit. Qu'est-ce que "tous les autres droits légaux ou équitables» signifie exactement? Est-ce pas ce que l'argent est sérieux car, pour couvrir tous les coûts qu'ils devront supporter?

UN. Sauf si vous êtes très expérimenté dans la vente de maisons et d'acheter, ou de contracter pour eux d'être construites, il est toujours une bonne idée d'avoir un examen de chaque avocat du document avant de le signer. Dans ce cas, il aurait assuré que des dommages-intérêts était le maximum, et peut-être vous conseillé de mettre moins d'argent vers le bas. Ce qui suit est non pas tant pour vous que pour toute autre personne qui pourrait trébucher avant d'aller de l'avant avec un contrat immobilier:

Chaque papier que vous allez signer au long du processus bâtiment / achat a été rédigé par un avocat qui travaillait pour quelqu'un d'autre. Il est une bonne idée d'avoir quelqu'un qui cherche à vos intérêts.

Sauf si votre maison était quelque chose de vraiment étrange et hors de l'ordinaire, il est peu probable que le coût de la conversion à quelque chose de plus grand public serait pas plus que $ 5K, dans ce cas, le constructeur aurait voulu beaucoup plus d'argent de vous avant de continuer. Ils ne veulent pas risquer leur propre argent trop loin hors de l'ordinaire.

Beaucoup dépend aussi du type de maison ou de développement. Si il est un développement des voies de développement financé, vous ne serez probablement pas être poursuivi. Si il est une maison personnalisée sur votre propre sort, appeler votre avocat.

Les dommages typiques que vous rencontrerez en violation d'un litige de contrat où les constructions nouvelles est impliqué sont: (1) porter le coût (par exemple les intérêts du constructeur paie sur le prêt à terminer le projet et le porter jusqu'à ce qu'il vend à quelqu'un d'autre) - (2) des coûts de revendre le bien (par exemple les commissions d'agent immobilier et autres activités de marketing supplémentaire) - (3) a perdu le bénéfice (déficit entre ce que vous avez accepté de payer et le prix auquel le constructeur vend finalement le projet) - et (4) les honoraires d'avocat.

Dans un marché à chaud, il est peu probable que vous allez payer "les profits perdus." En outre, certains constructeurs ont mis leur prix d'arrhes à leur «coût de portage» pour la durée prévue de la construction (comme 5-6 mois pour une maison de voies). En outre, selon le type de maison (vs. voies personnalisé), la probabilité que vous serez poursuivi en justice varie. Vous voyez des gens poursuivis au cours des maisons personnalisées plus fréquemment, mais dans des projets de voies vous ne voyez pas que, souvent, les costumes, si pour aucune autre raison que la maison des voies va probablement être vendus en quelques semaines.

Q. Quelle est la différence entre un acte de transfert et un acte de garantie? Mon ex-mari prend son nom de la titre de notre maison et je sera re-financement avec mon mari actuel.

UN. Un acte de transfert est celui où le concédant passe quelque titre qu'ils peuvent avoir dans une propriété, sans prétendre qu'ils ont un titre en elle. Comme vous allez refinancer il devrait fonctionner OK, cependant, vous pourriez vouloir vérifier avec le nouveau prêteur pour vous assurer. En passant, si vous étiez pas refinancement, il ne serait pas donner à votre ex aucune protection, car elle ne ferait que le décollage de l'acte, pas le prêt. Souvent, les gens font cette erreur, la signature d'un quitclaim quand ils le divorce, le conjoint dans les valeurs par défaut de l'immobilier sur le prêt et le prêteur va après celui qui a signé l'quitclaim.

Q. Je l'ai entendu des histoires sur les acheteurs se présentant à la fermeture seulement pour découvrir qu'ils ont été privés d'un prêt hypothécaire. Les raisons du refus ont généralement à voir avec l'acheteur en ouvrant de nouvelles lignes de crédit ou d'utiliser leurs cartes de crédit existantes pour fournir la nouvelle maison. Est-ce courant? Je suis pétrifié que je vais refuser un prêt hypothécaire à mon prochain clôture. Je dois non pas tant comme touché aucun de mes cartes de crédit depuis que je reçu ma pré-qualification initiale, mais je reste nerveux. Les prêteurs donnent normalement une confirmation définitive acheteurs qu'un prêt sera étendu avant la clôture ou dois-je rester effréné jusqu'à ce que je signe ce dernier morceau de paperasse à la clôture? Je ne veux pas de se présenter et d'être humilié à la clôture.

UN. Cela ressemble à une autre "mythe urbain." Si un prêt hypothécaire a été refusée, aucun paquet de documents de clôture ou les fonds de prêts seront transférés à la société de l'avocat de clôture ou le titre, donc pas de clôture seraient jamais même être finalement prévu. Si votre clôture est prévue et le paquet et les fonds sont là, ne vous inquiétez pas à propos de quelque chose de plus que d'obtenir la crampe de l'écrivain signant tout cela.

Q. Il ya deux mois, je suis entré dans un contrat pour un condo de deux chambres. Tout se passe bien, eu beaucoup de crédit et de bons revenus, mais à la dernière minute que je sorte de ne pas avoir un emploi. La banque a refusé le prêt en raison d'informations de revenus insuffisants. Je demandai à mon acompte (10K) et il semble que le vendeur sera me prenait à la cour. On dirait qu'ils ont appelé mon ex entreprise et que quelqu'un leur a dit à tort, je travaillais encore. Maintenant, ils me prennent au tribunal et me mettre sur défaut afin que je puisse leur prouver que je ne travaille plus pour l'entreprise. Le vendeur peut faire cela? Je pense qu'une fois qu'ils ont le refus de prêt, je peux demander à mon 10 pour cent d'acompte, mais maintenant on dirait qu'ils veulent le garder. Quelles sont mes chances d'obtenir mon argent étant donné le fait que je ne travaille plus pour l'entreprise et sera très probablement trouver un nouvel emploi?

UN. Obtenez un avocat qui sait ce qu'il fait. Si vous aviez une disposition de prêt dans le contrat, vous devriez être en mesure de récupérer la totalité de votre argent sérieusement en raison de la négation de prêt. Juste obtenir un «refus de prêt" formulaire de déclaration de votre prêteur. Vous avez toujours pas confirmé que votre offre d'achat avait une urgence de financement. Si elle l'a fait, alors vous avez absolument rien à craindre, des lettres d'engagement ne signifient rien, et ces gens essaient de vous arnaquer basée sur rien de plus qu'une erreur d'écriture par la banque. Ils ne sont pas habilités à un centime de votre argent sérieusement. En outre, les «frais d'entretien» sont une escroquerie. Ces personnes doivent être signalées à la Commission des licences de l'État.

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